ما حكم شراء شقة بالتمويل العقاري بفائدة متناقصة؟ فقد تقدمنا لحجز شقة في مشروع الإسكان الاجتماعي في مصر، وكان النظام المتبع أن ندفع 5 آلاف جنيه جدية حجز، وبعد قيام وزارة الإسكان بفرز الأوراق والاستعلام تقوم بتحويل الأوراق لأحد البنوك التابعة للبنك المركزي في إطار مبادرة التمويل العقاري، حيث يقوم البنك بسداد قيمة الوحدة، ثم يقوم بتحصيلها من المواطن بفائدة متناقصة 7 بالمائة سنويًّا، مع منع العميل من التصرف في الشقة بالبيع أو الهبة حتى يتم الانتهاء من السداد. فما حكم ذلك شرعًا؟
شراء الشقة بنظام الفائدة المتناقصة، مع منع المشتري من التصرف في الشقة المشتراة حتى سداد باقي ثمنها -جائزٌ شرعًا ولا حرج فيه.
المحتويات
المعاملة المسؤول عنها والتي تندرج تحت مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري، وبما تَشتمل عليه مِن طريقةٍ محاسبية تُعرف بـ"الفائدة المتناقصة"؛ والتي يُقصد بها كما أفاد الخبراءُ: أحد أنواع النُّظُم المحاسَبية للفائدة التي يتم فرضها على التمويل الذي تمنحه البنوك للأفراد أو الشركات، وتحتسب بناءً على القيمة المتبقية من التمويل بعد تسديد كلِّ قسط، لا على القيمة الكلِّية، فتقلُّ كلَّما قَلَّ الرصيد، وتتميز بأنها كبيرةُ المقدار في بداية احتساب عُمر التمويل، إلا أنها تنخفض بمرور الوقت، مع علم المتعامل بهذه الطريقة القيمة الإجمالية التي سيدفعها وقيمة الأقساط وموعد كل قسط.
وهي صورة من صور التمويل، والتمويلات تشمل صورًا عديدة، يجري الحكم في كلٍّ منها بحسبها، وهي في مجموعها عقود تُحَقِّق مصالح أطرافها، سواء منها ما يصح اندراجه تحت العقود المسمَّاة في الفقه الموروث أو كان مستحدَثًا، والتمويل العقاري أحدها، وهو في حقيقته عقد جديد يحقق مصالح أطرافه.
والذي عليه الفتوى: أنه يجوز إحداثُ عقود جديدة من غير المسمَّاة في الفقه الموروث ما دامت خاليةً من الموانع الشرعية والغرر والضرر، ومحققةً لمصالح أطرافها؛ لأن الأصل في العقود الصحة والجواز إلا ما أبطله الشرع الشريف ونص عليه واستثناه، كما في "المبسوط" لشمس الأئمة السرخسي الحنفي (23/ 92، ط. دار المعرفة)، و"حاشية الإمام الدسوقي المالكي على الشرح الكبير" (2/ 217، ط. دار الفكر)، و"كفاية النبيه" للإمام ابن الرفعة الشافعي (9/ 311، ط. دار الكتب العلمية)، و"الفروع وتصحيح الفروع" لشمس الدين ابن مفلح الحنبلي (7/ 145، ط. مؤسسة الرسالة).
ما تشتمل عليه هذه المعاملة من رد المشتري قيمة الشقة مضافًا إليها الأرباح المتفق عليها بينه وبين البنك على أقساط شهرية معلومة القدر والمدة -صحيح شرعًا؛ وذلك لما تقرر شرعًا من صحة البيعِ بثمنٍ حالٍّ وبثمن مؤجَّل إلى أجلٍ معلومٍ، وأنَّ الزيادة في الثمن نظير الأجل المعلوم جائزةٌ شرعًا على ما ذهب إليه جمهور الفقهاء من الحنفية والمالكية والشافعية والحنابلة؛ لأنها مِن قبيل المرابحة، وهي نوعٌ من أنواع البيوع الجائزة شرعًا التي يجوز فيها اشتراط الزيادة في الثمن في مقابلة الأجل. يُنظر: "بدائع الصنائع" للإمام الكاساني الحنفي (5/ 224، ط. دار الكتب العلمية)، و"الشرح الكبير" للشيخ الدردير مع "حاشية العلامة الدسوقي المالكي" (3/ 58)، و"المهذب" للإمام الشيرازي الشافعي (1/ 289، ط. دار الفكر)، و"المُبدِع" للعلامة ابن مُفلِح الحنبلي (4/ 103، ط. دار الكتب العلمية).
وهذا هو المنقول أيضًا عن طاوس والحكم وحَمَّاد والأَوزاعي من فقهاء السلف. يُنظر: "معالم السُّنَن" لأبي سليمان الخَطَّابي (3/ 123، ط. المطبعة العلمية).
والأصل في ذلك ما أخرجه الإمام البخاري في "صحيحه" عن أم المؤمنين السيدة عائشة رضي الله عنها: «أن النبي صلى الله عليه وسلم اشترى طعامًا من يهوديٍّ إلى أجلٍ، ورهنه درعًا من حديدٍ».
كما أن الأصلَ في البيع الحِلُّ والجواز، قال تعالى: ﴿وَأَحَلَّ اللَّهُ الْبَيْعَ وَحَرَّمَ الرِّبَا﴾ [البقرة: 275]، والعموم في الآية يدل على إباحة البيوع ما لم يكن في البيع شيءٌ من مفسدات العقود، كالربا أو الضرر أو الغرر أو الوضيعة من الدين مقابل التعجل. كما في "بداية المجتهد" للإمام ابن رُشْدٍ الحفيد (3/ 145، ط. دار الحديث).
هذا بالإضافة إلى أنَّ البنك شخصية اعتبارية لها أحكامها التي تختلف عن أحكام الشخصية الطبيعية، وما يمارسه من عملياتٍ مصرفية يُعدُّ عملًا تجاريًّا محضًا -بحكم القانون- يتغيَّا من خلاله الربح والتكسُّب، مراعيًا في أصل نشأته العدالة المجتمعية في إدارة حركة الأموال، والدعم الاقتصادي في استقرار أحوال البلاد (تكاملًا وتكافلًا)، وأنه لم يضع في قاموسه العملي قضية "الاقتراض والإقراض"، بمعناهما الفقهي الموروث الذي يقصد به الإشفاق والإرفاق، ورفع الضِّيق، حتى وإن شاع في تسمية بعض معاملاته الماليَّة بالقرض؛ لأن الأحكام إنَّما تناط بحقيقة الواقع، وأنَّ العبرة في العقود بمسمياتها ومعانيها، لا بألفاظها ومبانيها. فإذا ثبت ذلك كانت المعاملة مندرجة تحت البيع والشراء خارجة عن القرض المحرم المؤدي إلى الربا.
وأما خلوها من الجهالة والغرر، فلوجود العقد المبرم بين الطرفين الذي يوضِّح قيمة الوحدة العقارية ومدة السداد وكيفيته وغير ذلك، فلا جهالة في شيء من ذلك ولا غرر، بل الأمر واضح لكل طرف من الأطراف وضوحًا لا يحتمل معه النزاع والشقاق.
وأما خلوُّها من الوضيعة من الدَّين لمن تَعَجَّل في سداد بعضه، فلأن الاتفاق الحاصل بين العميل والبنك ليس فيه أيُّ وَضْعٍ للدَّين مقابل التعجُّل في السداد، وإنما هو توضيح لكيفية السداد على مدة من الزمن، وهذا جائزٌ ما دام معلومًا، فإن صورة "ضع وتعجل" -والتي يرى كثير من الفقهاء عدم جوازها- يُقصد بها أنْ يتنازل الدائن عن جزء من الدين المؤجل في مقابل دفع الجزء الباقي في الحال، وهذا لا يتفق مع المعاملة المسؤول عنها.
لا يمنع من صحة المعاملة اشتراط البنك منع العميل من التصرف في الشقة ببيع، أو هبة، أو نحوهما حتى يستوفي منه كامل الثمن؛ لِمَا ذهب إليه المالكيةُ والحنابلةُ من أنَّه إذا كان البيعُ بثمن مؤجَّل إلى أجَلٍ معلومٍ، فإنه يجوز للبائع أن يشترط على المشتري ألَّا يتصرف في المبيع ببيع، أو هبة، أو نحوهما حتى يستوفي منه الثمن، وأنَّ ذلك يكون بمنزلة رهن المبيع ولا حرج فيه.
قال العلامة الخَرَشِي المالكي في "شرحه على مختصر خليل" (5/ 80، ط. دار الفكر): [ولا بأس بالبيع بثمنٍ إلى أجَل على ألَّا يَتصرف ببيعٍ ولا هبةٍ ولا عتقٍ حتى يُعطي الثمن؛ لأنه بمنزلة الرهن إذا كان إعطاءُ الثمن لأجَلٍ مُسَمًّى] اهـ.
وقال العلامة البُهُوتِي الحنبلي في "كشاف القناع" (3/ 218، ط. دار الكتب العلمية): [فيصح اشتراط رهن المبيع على ثمنه، فلو قال: بعتُك هذا على أن تَرْهَنَنِيهِ على ثَمَنِهِ، فقال: اشتريتُ ورهنتُك: صح الشراء والرهن] اهـ.
وهذا ما أخذ به القانون المدني المصري الصادر برقم (131) لسنة 1948م، فقد نص في المادة رقم 430 في الفقرة الأولى منها على أن: [إذا كان البيع مؤجل الثمن، جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوفًا على استيفاء الثمن كلِّه ولو تم تسليم المبيع] اهـ.
وجاء في الفقرة الثالثة من المادة ذاتها: [وإذا وُفِّيَت الأقساط جميعًا، فإن انتقال الملكية إلى المشتري يعتبر مُسْتَنِدًا إلى وقت البيع] اهـ.
بناءً على ذلك وفي واقعة السؤال: فشراء الشقة بنظام الفائدة المتناقصة، مع منع المشتري من التصرف في الشقة المشتراة حتى سداد باقي ثمنها -جائزٌ شرعًا ولا حرج فيه.
والله سبحانه وتعالى أعلم.
ما حكم الرجوع في البيع لعدم سداد باقي الثمن؟ حيث أن جمعية زراعية خصَّصت للسائل مساحةَ أرض زراعية مقدارها عشرون فدانًا، ومساحة أخرى للبناء ومقدارها سبعمائة وثمانية وعشرون مترًا مربعًا وذلك سنة 1978م، وقد باعها السائلُ لإحدى السيدات سنة 1983م مقابل مبلغ قدره ثلاثون ألف جنيه قامت بسدادها المشترية كاملة، وقامت بالتوقيع على العقد بحضور زوجها، وضمن نصوص العقد المحرر بينهما أنه على المشترية الالتزام بالتقدم للجمعية لاستكمال إجراءات تثبيت الملكية وكذلك سداد الأقساط التي تطالب بها الجمعية، إلا أنه فوجئ باستمرار الجمعية في مخاطبته كمالكٍ ومطالبته بالأقساط المتأخرة حتى بلغت اثني عشر ألفًا وثمانمائة وثلاثين جنيهًا، ثم تسلم إنذارًا من الجمعية أخيرًا بسداد المبلغ المتبقي وإلا اعتبر العقد مفسوخًا مع الالتجاء إلى القضاء، علمًا بأن المشترية قد اختفت.
والسؤال الذي يطرحه السائل: هل يقع عليَّ ذنبٌ لو تصرفت ببيع الأرض لسداد مستحقات الجمعية واسترداد ما سبق سداده إلى الجمعية قبل البيع والاحتفاظ للمشترية بالمبلغ الذي سبق لها سداده عند الشراء وهو الثلاثون ألفًا يضاف إليها قيمة الأرباح المستحقة طول الفترة السابقة، أم أترك الأرض بصورتها الصحراوية للجمعية وأنهي العلاقة معها دون مسؤولية أدبية من جانبي عن ضياع أموال المشترية؟
ما حكم الاستفادة من ضرائب الخمر والسجائر؟ فقد خصصت الحكومة التايلاندية جزءًا من الضريبة المجبية من إنتاج وتجارة الخمور والسيجارات في الدولة، قدره 2% سنويًّا، تستخدمه في تأسيس وتمويل جهاز مستقل تسميه صندوق تدعيم الصحة العامة، يقوم هذا الجهاز بمكافحة شرب الخمر والدخان في المجتمع التايلاندي، موزعًا ميزانيته المعطاة من قِبل الحكومة إلى سائر المدن والقرى في تايلند لتنفيذ المشاريع المتحدة؛ بغية تقليل ظاهرة شرب الخمر والتدخين في المجتمع، حدثت المشكلة عندما عرض الصندوق ميزانيته للمجتمع المسلم في تايلاند؛ إذ نشب الخلاف حول ما إذا كانت هذه الميزانية حلالًا أم حرامًا؛ لأنه معلوم أنها ضريبة مأخوذة من إنتاج وتجارة الخمور والسيجارات خاصة، حيث لا تضعها الحكومة في خزانتها العامة فتختلط مع الضرائب الأخرى. يرى البعض أنها حرام؛ لأنها نتاج الأعمال المحرمة شرعًا، والبعض الآخر يرى أنها حلال بحجة أن تايلاند دولة غير إسلامية، فلا يتوقع من حكومتها أن تقتصر على الوسائل الحلال في البحث عن الدخل للدولة، وأنه لو لم يقبلها المسلمون لزادت مشاكل الصحة في مجتمعهم.
فما هو الحكم الإسلامي في هذه القضية؟ نرجو من فضيلتكم إفادتنا بإطناب التوضيح المتوافر بالحجج والأدلة الشرعية.
رجل يعمل مهندسًا في مجال المقاولات وتشطيب المنازل لدى عملاء كثيرين، ومن صور تعامله أنه أحيانًا يتفق مع صاحب المنزل على أن يتم حساب المصنعية بنظام (الكوست بلس)، وذلك بتحديد قيمة المصنعية بناءً على نسبة معينة من تكلفة الخامات، لا تقل غالبًا عن 15% منها، علمًا بأن صاحب المنزل أثناء اتفاقه مع المهندس سيختار نوع الخامات وثمنها كما هو محدد في أماكن بيعها، ثم قد يقوم المالك وحده بشرائها وإحضارها أو يصطحب المهندس معه عند الشراء، أو أن يفوض المهندس وحده في الشراء، فما حكم هذه المعاملة شرعًا؟ أرجو الإفادة وجزاكم الله خيرًا.
ما حكم البيع على البيع للتأخر في سداد باقي المبلغ؟ حيث إن مالك حصة في عقار باع حصته منذ سبع سنوات لرجلٍ بمبلغ أربعين ألف جنيه سدد منها المشتري مبلغ خمسة وعشرين ألف جنيه، ثم حدثت بينهما خلافات على باقي الثمن وعلى التسجيل. فهل يجوز له أن يبيع هذا العقار -أي حصته- لمشتر آخر الآن بمبلغ ثمانين ألف جنيه مع التزامه أمام المشتري بحل مشكلاته مع المشتري الأول ورد المبلغ الذي دفعه قبل ذلك كمقدم لهذه الحصة له؟ وذلك بعد أن يبيع للمشتري الثاني، مع العلم أن المالك أخبر المشتري الثاني أنه يحوز توكيلا من المشتري الأول. وأيضًا المشتري الأول قد لا يعلم أي شيء عن بيع الحصة للمشتري الآخر. وهل يجوز للمشتري الثاني أن يشتري هذه الحصة من المالك؟ ولو جاز فهل يشتريها منه بصفته مالكًا أم وكيلا عن المالك؟
ما حكم فك الشهادة مع التعويض عن خسارة الأرباح؟ فأمي تمتلك شهادة استثمارٍ في أحد البنوك، وأنا أحتاج لبعض المال، فعرضتُ على والدتي أن تفك هذه الشهادات وتعطيني قيمتها أقضي بها حاجتي، على أن أقوم برد القيمة في وقت محدد، فهل يوجد مانع شرعي من أن أعطيها قدر الأرباح التي فقدتها نتيجة فك الشهادة قبل مدتها علما بأنه لا يوجد اتفاق بيننا على ذلك؟
يقول السائل: ما حكم الشرع في أن يتوجّه الشخص ضعيف البصر إلى أحد البنوك بتقرير مِن مركز العلاج يفيد أنَّه يحتاج إلى عملية تصحيح الإبصار بالليزر (الليزيك)، فيقوم البنك بمساعدته على تكاليف العملية وإصدار شيك للمركز، وبعد ذلك يقوم الشخص بالسداد للبنك على فترات مع زيادة في المال مقابل الأجل؟
العربية
English
French
Deutsch
Urdu
Pashto
Swahili
Hausa
