Nous avons une Société d'Investissement Immobilier dont l'activité consiste à acheter des terrains et y construire des immeubles pour les vendre. En 2005, nous nous sommes lancés dans la construction d'un immeuble dont la durée prévue de l'exécution des travaux jusqu'à la remise à demi-finissage des unités (couverture, façades, câbles d'électricité) a été estimée pour août 2008. Certains clients se sont présentés pour acheter ces appartements en contrepartie d'une somme échelonnée jusqu'à la date de la prise en possession. La prime d'avance était 25% de la valeur de l'appartement estimée en fonction du prix du terrain (acheté à crédit). Les coûts de la construction et les bénéfices ont été calculé par l'administration de notre Société.

    Les contrats de vente de ces appartements ont été conclus conformément à cet ordre précédé. Cependant, lors de la mise en exécution de ce projet, on a été surpris par l'augmentation successive des prix des matériels nécessaires aux travaux de fondation et de finition jusqu'à présent (fer, cément, aluminium, bois, câbles d'électricité, mains d'œuvre, etc.…). Y a-t-il une possibilité de changer les prix fixé dans le contrat de vente eu égard à l'augmentation des prix des matériels de construction qui a effectivement produit et produit encore un effet négatif sur ces contrat notamment que nous somme maintenant à l'étape de la finition intérieure et extérieur de tous les appartements objet de contrat ?

    Il est bien établi que les prix des biens et des articles augmentent et diminuent au fil des temps et que ce changement, négatif ou positif, était tellement faible de sorte qu'on n'en puisse rendre compte qu'à long terme.

    Il est également bien établi que depuis la première et la deuxième guerre mondiale, les prix n'ont connu aucune baisse et, de plus, il n'est pas prévu qu'ils le connaissent selon les avis des experts économiques. En effet, les prix sont, ou bien en augmentation démesurée, ou bien en état de stagnation plus ou moins long.

    La monnaie papier prend le même statut que le "Felous" à savoir la monnaie fabriquée des métaux autre que l'or ou l'argent et dont la valeur est estimée selon la convention des usagers. Elle prend également le même statut que les monnaies aux poids insuffisants et souvent altérée. Si leur valeur change, les contrats restent valides et nulle divergence entre les savants sur ce point eu égard à sa valeur établie par l'accord conventionnel des usagers. La divergence porte uniquement sur ce qu'on doit payer : s'agit-il de la somme déterminée dans le contrat ou de sa valeur ? Si nous passons en revue les opinions de ceux qui ont étudié cette question, nous pouvons conclure de la manière suivante :
    Première opinion : il faut s'acquitter de la somme définie en genre et en nombre dans le contrat. C'est l'avis pour lequel optent l'Imam abou-Hanifa et les trois autres écoles juridiques. C'est également l'avis adopté par l'auteur de " Jame' al-Modmarat wa al-Mochkelat " qui précise : " Si un homme achète un article en contrepartie d'une somme à payer en monnaie local du pays mais avant le règlement du prix, la valeur de la monnaie a changé ; dans ce cas, la transaction sera invalide si la monnaie n'a plus cours dans le marché car il n'y a pas de quoi régler. Par contre, si la monnaie a encore cours dans le marché mais sa valeur a diminuée, la transaction sera valide et l'homme ne devra régler que la somme définie en nombre. " Il en va de même pour l'auteur de " Majma' al-Anhor " qui dit : " Si l'on achète un article en contrepartie d'une monnaie souvent altérée mais qui a cependant cours dans le marché et sa valeur a diminué avant l'acquittement du prix, la transaction sera valide et le vendeur n'aura pas le choix. La vente est également valide en cas d'augmentation de la valeur de la monnaie et l'acheteur n'aura pas le choix. "

     Interrogé sur ce sujet, l'auteur de "al-Fatawa al-Hamédeya" dit : " Si la valeur du loyer fixé dans le bail augmente ou diminue, le locataire ne doit régler que la somme définie dans le contrat. " Interrogé également sur X qui a emprunté à Y une somme d'argent puis au moment de l'acquittement sa valeur a diminué, le même auteur a répondu : " Les dettes doivent être rendue telles qu'elles étaient prêtées ".

    D'après "Fatawa Qadi Khan" : " le débiteur doit rendre la dette définie en genre et en nombre ". Selon al-Esbigabi : " La valeur actuelle de la dette n'est pas prise en compte ".

    Deuxième opinion : Il faut s'acquitter de la valeur de la somme définie dans le contrat. Ceci est l'opinion d'abou-Youssouf. Selon "al-Bazzazeya", d'après "al-Montaqa": " Si la valeur de la somme définie dans le contrat augmente ou diminue, l'acquéreur ne doit payer que le montant de cette somme selon l'avis d'abou-Hanifa et abou-Youssouf. Pourtant selon ce dernier en second lieu : il doit régler la valeur de la somme au moment de la vente et du règlement, c'est-à-dire sous forme de vente et de dette, et c'est l'avis sur lequel s'appuie la Fatwa ". Ibn 'Abdine et son Cheikh partagent cet avis. Ils précisent que pour tant d'égard, la Fatwa est souvent basée sur cet avis; c'est pourquoi on doit s'y référer en émettant une Fatwa ou en établissant un jugement. En effet, le mufti et le juge sont tenus d'opter pour l'avis le plus prépondérant. Dans son épître intitulé "Tanbih ar-reqoud fi Massaël an-Neqoud", Ibn 'Abdine rapporte d'après son cheikh l'érudit al-Ghazzy : " Après avoir examiné successivement beaucoup de considérations dans les ouvrages de nos cheikhs, je ai constaté que personne qui n'a fondé son avis religieux sur le dire d'abou-Hanifa mais on se contente de dire que c'était l'avis donné par l'imam abou-Hanifa. Quant au dire d'abou-Youssouf, il s'agit de l'opinion sur laquelle s'appuyait la fatwa pour beaucoup de considérations. " Le même auteur évoque également dans cette épître la valeur de la somme à régler. Il dit : " abou-Youssouf opte pour le règlement de la valeur lors du règlement. Quant à Mohammad Ibn al-Hassan, il opte pour le règlement de la valeur estimée lors du dernier jour de son écoulement dans le marché. " En bref, il faut s'acquitter de la valeur de la somme définie dans le contrat selon l'avis des deux disciples d'abou-Hanifa et certains malékites.
 

    Troisième opinion : le jurisconsulte malékite ar-Rahoni prévoit l'obligation de rendre la valeur de la somme si l'augmentation est énorme. Le critère de cette énormité réside dans le dépassement du tiers vu le dire du Prophète : " … et le tiers est effectivement trop "

    Pour nous, l'avis le plus prépondérant est celui qui établit la distinction entre les transactions d'une part et le taux de l'augmentation de l'autre part. En fait, se conformer à l'avis de la majorité des savants qui prévoient l'obligation de s'acquitter de la somme convenue sans aucune augmentation sera adopté si le taux de l'augmentation est faible et si la personne devant régler, que ce soit débiteur, acquéreur, locataire, ou autre, ne cherche pas à gagner du temps. C'est le cas de l'augmentation énorme mais accepté par l'ayant comme le cas de dette à long terme. Ceci s'applique également sur la partie ajournée de la dot de la femme puisqu'elle est d'accord pour recevoir une certaine somme d'argent à l'expiration du mariage. Il est tout à fait admis que la valeur de cette somme subira une baisse remarquable à l'échéance soit par la mort de l'un des deux époux soit par le divorce. Dans ce cas, il paraît que l'épouse ait agréé cette baisse en acceptant de différer le règlement de cette somme jusqu'à la mort. Cet avis est appuyé sur la base juridique qui prévoit que lest musulmans sont tenus de respecter leurs engagements. En outre, ceci entre dans le cadre de l'agrément de l'ayant droit puisqu'il suppose qu'un changement modéré ou énorme de prix, admissible pour lui, pourrait avoir lieu. Dans de tel cas, l'ayant droit dispose de son droit propre, ce qui n'implique aucune forme d'injustice. Par contre, l'injustice réside dans l'acte de celui qui dispose des biens d'autrui sans droit ni permission.

    Mais, si le taux de l'augmentation est fort, ou bien s'il est faible mais le débiteur atermoie le paiement, l'équité et la justice exigent qu'il règle la valeur de la somme due selon l'avis d'abou-Youssouf et certains malékites. Dans ce cas, la dérogation à la base juridique provient de l'absence de l'accord tacite de l'ayant droit sur l'augmentation subite des prix ou sur la tergiversation du débiteur.

    De ce qui précède, s'acquitter de la valeur actuelle de la somme convenue et non pas de son montant est l'avis le plus juste à cette question et le plus conforme aux objectifs de la Chari'a eu égard au taux le plus élevé de l'augmentation de coûts des mains d'œuvre et des différents matériels de construction que connait toute personne intéressée au courant des situations économiques aussi bien à l'échelle locale que mondiale. Cet avis est à appliquer si la société en question n'arrive pas à un compromis acceptable des clients sur un nouveau prix. Cependant, la résiliation unilatérale du contrat n'est pas permise : ou bien le client résilie à l'amiable le contrat avec la société, ou bien il lui règle un surplus qui serait convenu entre les deux partie ou défini par des experts neutres selon le l'augmentation que subissent les prix sur le marché.